Kostenüberschreitungen beim Bauen

Für die meisten privaten Bauherren ist der Bau eines Einfamilienhauses oder der Kauf einer Eigentums-Wohnung eine der grössten – wenn nicht die grösste – Investitionen, die sie zeitlebens tätigen. Daher können massive Kostenüberschreitungen für diese Leute existenzgefährdend sein. Was sind die Ursachen für Kostenüberschreitungen und wie kann man ihnen vorbeugen?


Ursachen und Gegenmassnahmen
Kostenüberschreitungen können verschiedene Ursachen haben. Dabei sollen hier zwei Konstellationen näher betrachtet werden: Der Bau eines (Einfamilien-) Hauses mit einem Architekten und der Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung im Stockwerkeigentum von einem Ersteller.

Bau Einfamilienhaus
Wer mit einem Architekten ein Haus plant und dann baut, schliesst mit dem Architekten mit Vorteil einen schriftlichen Vertrag. Es gibt dazu ein Vertragsmuster vom SIA, in welchem auf die SIA Honorarordnung 102 verwiesen wird. Darin sind die Leistungen, die der Architekt zu erbringen hat, zumindest in den groben Zügen beschrieben. Eine der Leistungen des Architekten, die hier besonders interessiert, ist das Erstellen eines detaillierten Kostenvoranschlages (KV). Der Architekt muss also die Bau- und Nebenkosten ermitteln. Das setzt voraus, dass vorweg ein möglichst detailliertes Bauprojekt erstellt wird. Es braucht dazu einerseits Pläne und andererseits einen Baubeschrieb. In diesen beiden Dokumenten wird das Haus beschrieben. Sie bilden die Grundlage für die Ermittlung der Baukosten. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass jede Kostenermittlung eine Schätzung ist, die nicht den Anspruch erheben kann, dass sie auf den Rappen genau ist. Die SIA Ordnung 102 hält fest, dass ein detaillierter KV eine Genauigkeit von +/- 10 % hat. Man kann diese Toleranz vertraglich auch anders regeln. Das heisst zunächst, dass der vorsichtige Bauherr für sich und die Finanzierung immer den Betrag des KV zuzüglich die vertragliche Toleranz im Kopf hat, sinnvollerweise noch ergänzt um einen weiteren Zuschlag – man weiss ja nie. Dieser erhöhte Betrag soll finanzierbar sein – mittels Eigenmitteln und Bankkredit (Hypothek).
Einer der Gründe für Kostenüberschreitungen liegt nun darin, dass der Baubeschrieb nicht hinreichend klar ist. Materialien und Qualitäten werden nicht oder zu ungenau beschrieben: Es macht einen Unterschied, ob im Wohnzimmer ein billiger Spannteppich oder ein Parkettboden aus erlesenem Massivholz verlegt werden soll. Grosse Preisunterschiede gibt es zudem etwa bei der Ausstattung der Küche oder den Nasszellen. Hier behelfen sich die Planer bisweilen damit, dass sie die Details offen lassen und stattdessen einen Budgetbetrag einsetzen. Die Schwierigkeit für den Baulaien besteht hier darin abzuschätzen, ob er für diesen Budgetbetrag in etwa das erhält, was er sich vorstellt. Da hilft es im Zweifel nur, wenn man sich im Voraus (also vor dem definitiven Entscheid, zu bauen) von den entsprechenden Handwerkern oder Lieferanten Offerten erstellen lässt. Ziel muss es sein, dass das Projekt, für das die Kosten ermittelt werden, möglichst genau beschrieben wird, so dass die Kosten genau für das abgeklärt werden, was der Bauherr letztlich will und erwartet. Danach kann die Finanzierung geregelt und der definitive Bauentscheid getroffen werden. Unklare Baubeschriebe oder Vorstellungen des Bauherrn führen zu Kostenüberschreitungen in einem Zeitpunkt, wo es eventuell kein Zurück mehr gibt. Hier trifft auch den Bauherrn eine nicht unerhebliche Mitverantwortung.
Ein weiterer Grund für Kostenüberschreitungen kann darin liegen, dass der Architekt bei der Kostenermittlung bestimmte Leistungen, die nötig sind und Geld kosten, schlicht vergisst. Er denkt z.B. nicht daran, dass es bestimmte Brandschutzmassnahmen braucht, die Geld kosten oder dass Anschlussgebühren fällig werden oder dass die Garage ein Tor haben müsste. Hier gibt es dann später keine Wahl, ob man die Leistung erbringen lassen will oder nicht. Die entsprechenden Kosten sind einfach zu bezahlen. Solche Fehler des Architekten zu erkennen, ist für den Baulaien im Regelfall schwierig. Hier hilft nur, wenn man eine Zweitmeinung von einem erfahrenen Baufachmann einholt. Die Frage lautet: Sind die Kosten vollständig ermittelt und sind sie plausibel. Das ist mit Zusatzkosten verbunden. Doch diese Kosten sind gut investiertes Geld. Wer sich anschickt, eine Investition von TFR 600 oder TFR 1,000 oder mehr zu tätigen, sollte nicht vor zwei drei Tausend Franken Honorar für eine solche Prüfung zurückschrecken.
Kostenüberschreitungen können ihre Ursache auch in Änderungswünschen des Bauherrn haben. „L’appétit vient en mangeant“ – der Appetit kommt beim Essen. Laien können sich oft nicht gut vorstellen, wie das Haus im Detail aussehen wird, das in den Plänen und im Baubeschrieb definiert ist. Daher kommen dann oft Wünsche, sobald in Natura erkennbar wird, was am entstehen ist. Zudem werden bestimmte Entscheidungen oft erst im Laufe des Bauvorhabens getroffen: Welche Geräte sollen in die Küche kommen, welche Plättli im Bad und welcher Bodenbelag im Wohnzimmer? Ach und wollen wir uns nicht noch einen Zentralstaubsauger gönnen oder eine kleine Aussenküche im Garten? Was im Einzelfall nur einen kleinen Betrag ausmacht, summiert sich zusammen. An sich gehört es zu den Aufgaben des Architekten, eine laufende Kostenkontrolle zu führen. Die Realität sieht aber oft anders aus. Hier hilft nur eines: Zurückhaltung, wenn man nicht beliebige Reserven hat und Kostenkontrolle nach jedem Entscheid. Nach jedem abgeschlossenen Werkvertrag und nach jedem Entscheid über Materialien müssen die Gesamtkosten neu ermittelt werden. Man soll sich nicht darauf beschränken, bloss die Mehrkosten zu benennen. Nur wenn immer das Total gezogen wird, behält der Bauherr die Kontrolle und den Überblick über die Kosten.
Fehler bei der Planung oder Bauleitung sind weitere Ursachen für Zusatzkosten: Die Pläne der Geschosse stimmen nicht überein – es müssen nachträglich Spitzarbeiten für technische Installationen ausgeführt werden oder es muss eine Mauer abgebrochen und anderswo wieder aufgebaut werden. Nicht immer werden solche Kosten gegenüber dem Bauherrn transparent gemacht. Bisweilen versuchen Architekten und Handwerker solche Kosten zu verheimlichen und anders zu begründen. Das eine Mal macht der Unternehmer einen Fehler und der Architekt deckt ihn und das andere Mal ist es umgekehrt. Daher sollte sich der Bauherr Mehrkosten immer genau begründen lassen und sich nicht so schnell mit Aussagen zufrieden geben, das sei nicht vorhersehbar gewesen etc. Es soll hier nicht die Behauptung aufgestellt werden, Architekten und Handwerker würden regelmässig gegen den Bauherrn zusammenspannen. Aber das kommt gleichwohl immer wieder vor.
Schliesslich ist jedes Bauvorhaben mit gewissen Risiken verbunden, die der Bauherr zu tragen hat. Es kann sich schon beim Aushub zeigen, dass schwieriger Boden vorhanden ist: Man stösst auf Fels, der gesprengt werden muss oder auf unstabilen Grund, der Pfähle verlangt. Damit sind Kosten verbunden, die keinen ersichtlichen Mehrwert bringen. Dann kann auch die Witterung schlecht sein, so dass z.B. Winterbaumassnahmen getroffen werden müssen, damit die Baustelle nicht eingestellt werden muss. Oder es können im Baubewilligungsverfahren rechtliche Probleme auftreten, die das Verfahren verzögern und demnach kosten: Nachbarn erheben Einsprache, was Anwaltskosten verursacht. Die Gemeindebehörde wünscht Änderungen am Projekt, was Architektenhonorare auslöst etc. Diese Kosten sind nicht einfach vorhersehbar und auch nicht plan- oder berechenbar. Technisch können zwar Abklärungen getroffen werden (Baugrunduntersuchungen etc.), doch bleiben immer Restrisiken bestehen. Für solcherlei Unvorhersehbares ist eine eiserne Reserve einzuplanen.

Kauf Wohnung
Wer von einem Ersteller (Baugesellschaft oder Generalunternehmer etc.) eine schlüsselfertige Eigentumswohnung kauft, erhält regelmässig einen Baubeschrieb und Pläne. Hier gelten die gleichen Überlegungen wie beim Bau eines Hauses. Je unklarer die Beschreibung des Projektes ist, desto grösser ist das Risiko von Kostenüberschreitungen. Tendenziell wird der Verkäufer immer geltend machen, die billigste Lösung sei eingeplant und was der Käufer nun wünsche, sei eine Bestellungsänderung, die einen Mehrpreis zur Folge habe. Demgegenüber trifft das Risiko, dass der Ersteller einzelne Leistungen, die es braucht, vergessen hat, nicht den Käufer. Dieser hat Anspruch auf Ausgestaltung des Kaufobjektes gemäss Plänen und Baubeschrieb, auch wenn sich der Verkäufer bei den Kosten verrechnet hat. Gleiches gilt für das Thema der Ungenauigkeit der Kostenermittlung. Der Verkäufer wird dafür eine Marge eingeplant haben, die dann halt aufgebraucht wird oder nicht.
Die Problematik der Änderungswünsche ist beim Kauf einer Wohnung gleich wie beim Bau eines Hauses. Bloss ist es hier im Regelfall einfacher, den Überblick zu behalten. Ausgangspunkt ist der vereinbarte Preis, der anders als eine Kostenschätzung des Architekten, verbindlich ist. Dazu kommen alle Zusatzkosten (oder Minderpreisen), die die Folge von Wünschen des Bauherrn sind. Zu beachten ist, dass der Ersteller üblicherweise nicht nur die tatsächlichen externen Zusatzkosten in Rechnung stellt, sondern auch noch einen Zuschlag für Bauleitung, Risiko und Gewinn, der oft in der Grössenordnung von 10 – 15 % der Zusatzkosten liegt. Gleichwohl können die Kosten hier z.B. mit einer Excel-Tabelle relativ einfach überwacht werden. Es empfiehlt sich für den Käufer, sich die Zusatzkosten vom Verkäufer jeweils schriftlich bestätigen zu lassen.
Ob der Käufer einer Wohnung Risiken für Unvorhersehbares tragen muss, hängt von den vertraglichen Abmachungen ab. Grundsätzlich sollte der Verkäufer diese Risiken tragen. Doch versuchen die Ersteller von Überbauungen bisweilen, gewisse Risiken (z.B. Baugrund oder Risiken von nötigen Massnahmen für Hangsicherungen etc.) den Käufern zu überbinden. Das ist bei der Finanzplanung zu berücksichtigen.
Haftung für Kostenüberschreitungen
Während Kostenüberschreitungen beim Kauf einer Wohnung wie dargelegt regelmässig einfacher dem Käufer und dem Verkäufer zugeordnet werden können, stellt sich in der Konstellation des Baus eines Hauses die Frage, inwiefern der Architekt für Kostenüberschreitungen haftet, d.h. sie übernehmen muss. Diese Frage ist rechtlich relativ komplex. Es müssen verschiedene Fälle auseinander gehalten werden. Eine Haftung des Planers ist im Grundsatz dann gegeben, wenn (i) eine Schlechterfüllung des Architektenvertrages vorliegt und diese (ii) einen Schaden (iii) verursacht hat. Es muss also zwischen Schlechterfüllung und Schaden ein ursächlicher Zusammenhang gegeben sein.
Der Fall des Planungs- oder Bauleitungsfehlers ist im Regelfall einfach zu beurteilen: Wenn Baukosten anfallen, die bei gehöriger Sorgfalt des Architekten vermeidbar gewesen wären und die keinen Mehrwert verursachen, trifft den Architekten oder Bauleiter eine Haftung. Der Bauherr muss im Verhältnis zum Unternehmer zwar die Kosten tragen, er kann sie indessen dem Architekten oder Bauleiter überbinden.
Heikler ist die Rechtslage in den Fällen, wo der Architekt einen unklaren Baubeschrieb erstellt oder bei der Kostenermittlung nötige Leistungen schlicht vergessen hat. Hier dürfte zwar im Regelfall eine Schlechterfüllung des Architektenvertrages vorliegen. Aber ist dem Bauherrn auch ein Schaden entstanden? Er hat ja eine Gegenleistung erhalten: Er hat einen teureren Bodenbelag erhalten oder seine Garage wurde mit einem Tor ausgestattet. Wäre der Architektenvertrag richtig ausgeführt worden, so wären diese Kosten von Anbeginn weg im KV erschienen. Die heikle Frage ist also die, ob dem Bauherrn tatsächlich ein Schaden entstanden ist, wenn er als Folge der Schlechterfüllung des Vertrages durch den Architekten zwar mehr Geld als vorgesehen ausgeben musste, dafür aber auch einen Mehrwert am Bau erhalten hat. Nach der juristischen Definition des Schadens ist ein solcher gegeben, wenn entweder unfreiwillig Geld abfliesst oder kein Geld zufliesst (entgangener Gewinn). Hier fliesst zwar Geld ab, aber es kommt dem Bauherrn ein Mehrwert zu, womit er eigentlich nicht geschädigt ist. Dieses unbefriedigende Ergebnis korrigieren Lehre und Rechtsprechung durch die (komplexe) Theorie des Vertrauensschadens: Der Bauherr hat auf die Richtigkeit des Kostenvoranschlages (innerhalb der Toleranzen) vertraut. Er hat im Vertrauen auf diesen Betrag (samt Reserven) den Bauentscheid getroffen. Er hätte ihn vielleicht nicht getroffen oder hätte anderswo Einsparungen getätigt, hätte er von Anbeginn weg gewusst, dass sein Haus mehr kosten wird. Da er vor vollendete Tatsachen gestellt wurde, wurde ihm der Mehrwert aufgezwungen, weil er gar keine Wahl mehr hatte, die entsprechende Leistung ausführen zu lassen oder nicht. Hier – so die Lehre und Rechtsprechung – muss dem Bauherrn zumindest dann ein Rückgriff auf den fehlbaren Architekten eingeräumt werden, wenn er subjektiv keinen Mehrwert erhalten hat und wenn er gar nicht plant, einen allfälligen objektiven Mehrwert zu realisieren. Wer ein Einfamilienhaus für sich und seine Familie geplant und gebaut hat, hat nicht vor, dieses Haus zu verkaufen und den allfälligen Mehrwert zu realisieren. Zudem ist für ihn und seine Familie das Haus nicht mehr wert – es ist nicht grösser, hat nicht mehr Zimmer oder ähnliches. Es dient ihm einfach zu den ursprünglich vorgesehenen Wohnzwecken. Ob nun im Einzelfall ein Richter zum Ergebnis gelangt, es liege im Umfange der ganzen Mehrkosten kein subjektiver Mehrwert für den Bauherrn vor, ist nicht einfach vorauszusehen. Hier kommt dem Richter ein erhebliches Ermessen zu und den Bauherrn, der sich die Frage stellt, ob er den Architekten verklagen soll, treffen Prozessrisiken. Eventuell bleibt er auf seinen Mehrkosten sitzen und muss noch Anwalts- und Gerichtskosten zahlen. Und das in einer Situation, wo er durch die Mehrkosten u.U. bereits arg in finanziellen Nöten steckt. Diese Lage ist für den Bauherrn nicht komfortabel. Daher kommt es nicht häufig zu solchen Klagen.
Im Falle, wo die Mehrkosten in Änderungswünschen des Bauherrn begründet sind oder wo sich Risiken realisiert haben, die den Bauherrn treffen, ist die Ausgangslage für den Bauherrn auch nicht erfreulicher. Hier könnte man dem Architekten allenfalls vorwerfen, dass er den Bauherrn nicht umfassend und regelmässig genug informiert hat. Es obliegt dem Architekten nämlich eine umfassende Treue- und Loyalitätspflicht: Er muss den Bauherrn laufend über alle Risiken aufklären, die sich stellen. Tut er das nicht, so hat er den Vertrag schlecht erfüllt. Wie weit die Aufklärungspflichten gehen, ist jedoch nicht immer klar zu definieren und zudem hat der Bauherr hier (gerade bei Änderungswünschen) eine grosse Mitverantwortung. Es kann sein, dass ein Richter daher zum Ergebnis gelangt, es treffe den Bauherrn ein Mitverschulden. Zudem kommt auch hier die bereits beschriebene Problematik mit dem Schadensbegriff. Gerade bei Änderungswünschen hat der Bauherr regelmässig einen Mehrwert: er hat eine teurere Küche bekommen oder einen wertvolleren Bodenbelag. Die Risiken für einen Prozess gegen den Architekten sind in solchen Konstellationen daher noch grösser.
Wenn ein Bauherr daher mit Mehrkosten konfrontiert ist, müssen die Mehrkosten einzeln den verschiedenen Ursachen zugeordnet werden. Für jede Kategorie ist dann eine Risikoabwägung vorzunehmen. Es kann sein, dass man bei einzelnen Mehrkosten die Chancen als gut erachtet und bei anderen nicht. Dann wird der Bauherr – wenn er sich zur Klage entschliesst – nur jene Positionen einklagen, bei denen seine Chancen gut sind. Die restlichen Mehrkosten wird er vorweg – zähneknirschend – selber tragen.
Bauen ist Vertrauenssache. Vertrauen in den Architekten ist zwar gut, reicht aber nicht aus. Der vorsichtige Bauherr zieht zumindest ganz zu Beginn und später, wenn sich Probleme abzeichnen, einen Bau-Fachmann bei, der die Arbeitsergebnisse des Architekten kritisch begutachtet. Die entsprechenden Kosten sind gut investiertes Geld. Zudem soll jeder Bauherr darauf bestehen, dass der Architekt die Kostenzusammenstellung periodisch à jour bringt und Mehr- und Minderkosten transparent ausweist. Neben der eisernen Reserve, die der Bauherr niemals dem Architekten kommunizieren soll, muss sich der Bauherr, der ein limitiertes Budget hat, bei den ihm vorgelegten Entscheiden über die Materialwahl eine Zurückhaltung auferlegen.

Über den Autor: Christoph Locher schreibt für Modulør regelmässig Rechtsartikel. Er ist als Rechtsanwalt tätig (AMG Rechtsanwälte) und spezialisierte sich als Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, St. Gallen.

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